央妈逆回购释放信号，刚需再次盼到窗口期

11月18日，人民银行发布公告称，以利率招标方式开展1800亿元的逆回购操作，期限为7天。值得注意的是，本次的中标利率为2.50%，相较于之前的2.55%，下调了5个基点。

这个消息很多人乍一看不太明白，其实通俗点讲，逆回购率就意味着央妈给商业银行贷款的时候利息收少了。对于市场而言，这无疑是增长了市场流动资金，从而推动LPR利率（贷款市场报价利率）下降。本次中标利率下调，在2018年3月22日以后还属首次，很多人都将其视作给市场释放宽松空间的信号。

而已经跟LPR挂钩的房贷利率，势必会受到央妈这波操作的影响。

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中标利率下调，个人房贷增多

最近央妈动作频频，超预期动作多多，给市场留下了充分想象的“宽松”空间。本次更是直接下调了中标利率，“便宜”给市场借钱了。对于当前市场来说，无疑是利好行为，楼市也跟着“沾光”了。

毕竟从10月8日其房贷利率就跟LPR联系到了一起，房贷利率的上浮、下跌都跟市场紧密相关。此前站长曾分析过这个问题，短期内房贷利率的波动不会太大，毕竟咱们的楼市还受着调控政策的监管。

在10月8日以前，五年以上的商业贷款基准利率为4.9%。而各地的首套房贷利率跟楼市调控政策紧密相关，除了个别城市以外，大多数热点城市的房贷利率普遍呈现波动状态，一般会选择上浮10%或15%。

最近公布的5年期LPR为4.85%。据融360大数据研究院发布的10月房贷利率报告显示，10月份全国首套房贷平均利率为5.52%，，环比上涨了1个基点，跟5年期LPR相比增加了67个基点。

受到“房住不炒”的政策影响，短时间内楼市不会全面放开，也就难以吃到现下这一波利率下调带来的红利。但从长远来看，房贷利率跟楼市关联紧密，随着政策的进一步放宽，对购房刚需群体仍是利好的。

从央妈发布的2019年前三季度人民币贷款结构可以看出，住户贷款所占比例增加。数据显示，9月末住户贷款余额为535666亿元，同比增速为12.5%。而2018年，住户贷款余额478843亿元。

在人民币各项贷款项目中，住户贷款的增速遥遥领先。

综合各大房企公开的2019年1-10月销售数据，我们可以看到，主流房企中已经有六成完成了全国销售目标的80%以上，碧桂园、万科、龙湖这些排名靠前的房企销售目标已经完成了90%以上。此外，还有三成房企的完成率在70%-80%之间。

信息显示，今年商品房销售面积、销售额都将创历史新高。

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楼市去化降低，返利个人贷款

虽然销售数据亮眼，但诸多数据显示，楼市的情况并不如销售数据那么喜人。本月初，克而瑞发布了《2019年10月全国市场月报》，报告显示10月供求双降，29个重点城市供应、成交双双回落，市场加速转冷。

在供应量上，29个重点城市新增供应面积2035万平方米，环比下跌42%，同比下跌26%，仅有东莞、长沙供应量有小幅度提升，其余城市均有不同的缩量；成交量上，重点城市整体成交2250万平方米，环比下跌10%，同比下跌6%，降幅较上月继续扩大。

克而瑞研究院表示，临近年终，供应量或将迎来一波增长，但是考虑到政策层面经731会议定调（房子是用来住的不是用来炒的），难有大规模、实质性松动，信贷层面依旧偏紧，LPR换锚后多城房贷利率稳中有增，加之持续低迷的行情进一步加剧市场的观望情绪，成交量大幅提升的可能性不大。

从供需关系的维度出发可以看到，房住不炒正在被贯彻，楼市整体态势平稳。数据显示，全国各地发布楼市调控的次数破纪录，半年调控次数超过251次，长期有效的楼市监管正在被建立。

与此同时，城镇化的速度也在加快，2018年全国常住人口城镇化率为59.58%，跟发达国家的80%还存在差距，国务院发展研究专家预计我国城镇化率有望在2035年达到70%以上。在这期间，将产生大批购房刚需群体。

11月8日，国务院下发人口普查通知，第七次全国人口普查将在2020 年正式开启，查人与查房两相结合，无产权、小产权房等也在普查范围内，对未来楼市的调控有着重要意义。

随着我国的城镇化速度加快，各大城市群也在加速形成，而各地在人才的争夺上也是频频出招。

今年8月，上海临港“不限购”的讯息引燃了楼市，你图的是临港的房子，临港图的是你这个人。在房贷利率上，上海长年一直独秀，在普遍上扬的基准利率上，偷偷地打了折；10月8日公布LPR之后，上海部分银行还是仍然维持了较低的利率。

上海房贷利率之所以会偏低，主要还是因为楼市调控政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海房贷利率也曾一度较高，但后来当地认为，普遍提高利率有联合起来的垄断属性，所以相关部门让商业银行给予折扣。此外，从上海房地产市场的规模来看，本身是四个一线城市中最大的，所以部分银行的上海分行的房贷业务比重较大。

参照上海可见，商业银行得到的福利直接返利到了房贷利率上。所以我们不难预见，央行这波下调中标利率向市场投放1800万的行为，也可以视作对个人买房的利好。

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各地抢人政策，刚需有望释放

除了上海以外，全国各地的抢人大战也一直没停过，对于人才的争夺一直是各大城市群的目标，因此各种人才落户政策也在持续发布中。

围绕人才落户优化，武汉对专科人才及其配偶敞开大门。高等学校专科及以上学历或学位毕业生、年龄不满45周岁的（博士、硕士研究生不限年龄），可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，其配偶及未成年子女均可随迁落户。年龄放宽、学历放宽，武汉的“低标准”也成为了2019上半年的热门话题。

到了下半年，人口大省河南也参与了抢人大战，零门槛落户让人议论纷纷。

前几天，深圳取消豪宅税引发关注，新规确定，小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均为普通住宅，满两年可免征增值税。对于广大刚需购房群体也是一波利好。在4个一线城市中，深圳凭借着硬性的需求，突破了楼市调控政策的限制，带动了环深楼市的房价，也凸显出了需求在楼市中起着决定性的作用。

北京在过去两年里房价的波动区间其实并没有想象的那么大，基本维持平稳态势。进入10月后，北京楼市的成交量进一步下降，楼市主力限竞房在10月有57个项目网签，总成交2048套，占新房市场总成交套数的44%。而在上月，北京的二手房市场也陷入了“横盘”。

站长实地走访过的几个正在挂售的二手房。以朝阳区为例，双桥区现在的报价在4万元一平左右，中介表示价位依然偏高，并不容易售出。而望京地区的房子也普遍降了几十万，有的房子从原先的750万降到了650万左右，但接盘侠依然没有出现。

从现在的情况来看，北京楼市正在触底。而央妈下调基准利率、释放宽松信号的操作，可能会给楼市带来新的窗口期。

对于购房群体而言，他们已经经历了两年的楼市调控政策、累计了大量需求，在这一波货币宽松之后，有望集中释放。

刚需的购房时间点，或许来了！